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世界贸易中心大楼在科技转变中缓慢填补:房地产

按彭博社观点

当曼哈顿下城的新世界贸易中心在十年前被设想时,没有人想到天空中的硅谷。

金融公司占据了原有的双子塔,在那些致力于建筑群玻璃钢摩天大楼空间的租户中很少。 相反,自杂志出版商Conde Nast同意在2011年主持1世界贸易中心以来所做的大部分交易来自技术,媒体和广告。

纽约地区计划协会副研究员克里斯托弗·琼斯说:“人们期望金融公司成为新塔楼中租赁空间的重要组成部分”。 “我不认为很多人会认为它几乎没有。”

11月开幕的1世界贸易中心,这座1776英尺(541米)的摩天大楼建于2001年9月11日的恐怖袭击现场,标志着曼哈顿下城复兴的一个里程碑,这是由居民组合变化推动的。超出该地区的金融业根源。 这种转变带来了挑战:占据纽约办公楼市场主导地位的创意公司往往相对较小,让业主逐层填补他们的纪念性建筑。

在世界贸易中心1号和4号展位上展出的面积近200万平方英尺(186,000平方米),这是第一批在世贸遗址开放的建筑。 根据总部位于华盛顿的研究公司CoStar Group Inc.的数据,2014年协议签约约340,000平方英尺,没有单一租约超过数字广告公司MediaMath公司7月份在4号楼拍摄的106,000平方英尺。跟踪办公室租赁。

按照这种速度,塔楼在2019年之前将不会达到95%的占用率,这是在9/11袭击事件发生后的第二个双塔的近20年。

租赁动力

房地产行业很少有人怀疑塔楼会被填满。 CBRE Group Inc.纽约/三州地区首席执行官Mary Ann Tighe表示,建筑物的新颖性以及他们寻求的市场领先租金导致租赁步伐缓慢。

“填补这些建筑需要一段时间,”Tighe说,他是Larry Silverstein的4世界贸易中心和3世界贸易中心的租赁团队的联合负责人,该中心仍在建设中。 “我实际上觉得我们已经开始发展势头,而且动力永远是租赁的秘诀。”

据CoStar称,到目前为止,已经在1和4世界贸易中心租用了约330万平方英尺,其中包括Conde Nast的120万平方英尺。 据CoStar称,占世界贸易中心旧租赁面积近80%的银行和保险业占当前租户的1.3%。

媒体,科技

该研究公司的数据显示,迄今为止,媒体,广告,计算机技术和通信公司占据了近33%的租用空间,而旧世界贸易中心仅占约3%。 大约40%来自政府租户,他们同意在过去十年中间租用空间,以帮助快速启动塔楼建设。 其余来自商业服务,房地产和其他领域。

对于高级游戏,一家赌场和社交媒体游戏的开发商,1世界贸易中心“是对西海岸硅谷的补充,”市场营销副总裁帕特里克·本森说。 该公司目前位于East Village的770 Broadway,在58和59楼占地87,663平方英尺。

Benson说:“它提供了我们所需要的一切,”包括最先进的技术,无柱式办公室的“空白”,以及扩展空间。

'很多嘻哈'

Savills Studley Inc.的经纪人Marc Shapses表示,像High 5这样通常拥有年轻工人的租户的兴趣反映了市中心如何成为“一个更加时髦的地区”。

他说,许多金融公司在市中心占据主导地位的日子已经“不复存在”。 “对于那些公司来说,这是一个更加保守的举措,只是留在现有总部,以续订租约”,这是一项节省成本的举措。

花旗集团(Citigroup Inc.),摩根大通(JPMorgan Chase&Co。)和瑞银集团(UBS Group AG)等银行已考虑并拒绝前往贸易中心网站。

新摩天大楼的少数金融租户来自业界的主流。 最大的是投资研究公司晨星公司(Morningstar Inc.),它在9月份的4世界贸易中心占地3万平方英尺。 作为迈克尔刘易斯的书“闪电男孩”主题的股票销售创业公司IEX Group同意在11月份在该大楼租赁13,000平方英尺。

在1世界贸易中心,BMB集团,C12资本管理和白炽灯技术每个占地面积小于3,500平方英尺。

最贵的

这座300万平方英尺的塔楼是西半球最高的塔楼,租金占62%,高于11月初58%,当时第一批Conde Nast员工开始在那里工作,合作开发商租赁总监Eric Engelhardt表示Durst Organization的贸易中心运营。 据房地产信息网站Emporis.com称,它的建造成本为39.5亿美元,使其成为世界上最昂贵的摩天大楼。

这座建筑 - 许多人以其原名而闻名 - 自由塔 - 最近几个月遭到了批评,其中包括迈克尔·金梅尔曼在“纽约时报”上的负面建筑评论,他写道摩天大楼“看起来好像可以无处可去,纽约不是。“喜剧演员克里斯洛克在星期六晚上的开场独白中称之为”永远不会在那里“,因为我永远不会去那里。

面对恐惧

对恐怖主义的恐惧,或仅仅是在双塔的足迹中被纪念碑所包围,以纪念那些在911事件中丧生的人,这是潜在的租户不得不面对的事情。

移动广告技术公司xAd Inc.的首席执行官Dipanshu Sharma说:“这绝对是你必须与员工讨论的话题之一。” 该公司于11月在世界贸易中心1号占地44,000平方英尺的60层。

“最终,我们认为它现在是地球上最安全的空间,因为过去的历史,”夏尔马说。 “你可以把它当作一个可能在将来受到攻击的空间,因为它一直是一个目标,或者你可以认为这是一个民族自豪感,你是复兴的一部分。”

恩格尔哈特表示,未来一年租赁将会增加。

轮胎踢球者

他说:“我们肯定看到人们在踢轮胎和提交投标方面都有所上升。” “曼哈顿市场对小型租户的影响要大得多,因此,就市场而言,我们将看到规模较小的活动。”

除了其他较小的协议外,Engelhardt还表示,他预计今年将完成一到两个更大的100,000平方英尺或更多租约。 他不会说任何潜在的租户。

纽约和新泽西港务局发言人埃里卡·杜马斯表示,世贸中心有望实现开发商2019年入住率92.5%,净营业收入1.44亿美元的目标。塔。

至少有一家公司决定缩减其承诺。 广告公司KiDS Creative于5月同意在三年内在摩天大楼进行首次私人商业租赁,上周将其面积从34,775平方英尺减少至约2,400平方英尺,并从87层移至40年代的一个,表示建筑发言人Steve Vitoff。

同样在现场争夺租户的还有西尔弗斯坦的3世界贸易中心,其中有大约200万平方英尺,他计划在排名第二的310万平方英尺的塔楼,需要租赁协议来启动开发。

南部中城区

xAd,High 5和MediaMath的出现表明,贸易中心可以吸引技术和其他创意公司远离切尔西,苏活区和熨斗区等社区。 这些地区的需求,即一个被称为中城南部的地区的一部分,已将办公室空置率降至美国最低点

“今年吸引一些科技用户是我们认为可能需要更长时间才能开发出来的东西,”Cursman和Wakefield Inc.的经纪人Tara Stacom在上个月的一次采访中表示,他与Durst合作填补了1个世贸中心的负担。 “他们意识到新建筑的价值是他们在南部市中心没有得到的。”

更高的租金

根据研究公司Compstak的数据,XAd和High 5 Games在1世界贸易中每平方英尺支付约55至60美元,减去政府补贴和免租期等任何激励措施。 对于曼哈顿下城最优质的空间而言,这超过了每平方英尺44美元的平均有效租金。

5月份的Durst将塔楼中层的租金降低了约10%,并表示减少的数量是在与潜在租户进行初步谈判后进行的。

首席运营官Marcus Moufarrige表示,当世服宏图有限公司(Servcorp Ltd.)购买第四个纽约办事处时,世贸中心位居榜首。 这家总部位于悉尼的公司为全球公司提供临时高端办公室,瞄准其所服务市场中最着名和最豪华的酒店,如伦敦的“Cheesegrater”。

“我们已经在这项协议上工作了三年,”Moufarrige说,他的公司在整个85楼的一个世界贸易中租用了约35,000平方英尺。 “它将成为世界上最具代表性的建筑。 我们毫不犹豫地想要在那里。“

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